Меню

Текущий ремонт в мкд силами управляющей компании оформление

Азбука потребителя: Изучаем услуги ЖКХ. Урок 16: Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме

Текущий ремонт здания — это комплекс строительных и организационно-технических мероприятий с целью устранения неисправностей (восстановления работоспособности) элементов, оборудования и инженерных систем здания для поддержания эксплуатационных показателей.

порядок принятия решения о проведении текущего ремонта

Текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме (далее-МКД) проводится на основании решения общего собрания собственников помещений МКД (далее – собственники) (п. 4.1 ч. 2 ст. 44, ч.1 ст. 46 ЖК РФ, п. 18 Правил № 491).

Собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования (п. 17 Правил N 491).

В состав работ по текущему ремонту не входят (п. 19 Правил №491):

  • ремонт дверей в жилое или нежилое помещение, которое не является помещением общего пользования;
  • ремонт дверей и окон, расположенных внутри жилого или нежилого помещения.

Указанные действия осуществляются собственниками соответствующих помещений.

обеспечение проведения текущего ремонта

Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по ремонту общего имущества (кроме организации мест для накопления и накопление отработанных ртутьсодержащих ламп) или привлекать иных лиц для оказания услуг и выполнения работ по ремонту с учетом выбранного способа управления МКД.

Надлежащее содержание общего имущества (в т.ч. осуществление текущего ремонта) обеспечивается в зависимости от способа управления МКД (пп. «з» п. 11, п. 16 Правил N 491):

а) собственниками помещений:

  • путем заключения договора управления МКД с УК;
  • путем заключения договора с лицами, оказывающими соответствующие виды услуг и (или) выполняющими работы (при непосредственном управлении МКД);

б) ТСЖ, ЖК, ЖСК или иным СПК (при управлении МКД):

  • путем членства собственников в указанных организациях;
  • путем заключения собственниками, не являющимися членами указанных организаций, договоров о содержании и ремонте общего имущества.

ТСЖ, ЖК, ЖСК или иные СПК могут выполнять работы по текущему ремонту своими силами или привлекать на основании договоров лиц, которые выполняют соответствующие виды работ (ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ).

В договоре управления, заключенном с УК должен содержаться перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества, порядок изменения такого перечня, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения, а также порядок внесения такой платы (ч. 2, 3 ст. 162 ЖК РФ).

порядок осуществления текущего ремонта

Организация текущего ремонта жилых зданий должна производиться в соответствии с техническими указаниями по организации и технологии текущего ремонта жилых зданий и техническими указаниями по организации профилактического текущего ремонта жилых крупнопанельных зданий.

Текущий ремонт выполняется организациями по обслуживанию жилищного фонда (например, УК, ТСЖ и др.) или подрядными организациями.

Продолжительность текущего ремонта зависит от вида ремонтных работ конструкций и оборудования. Так, укрупненный норматив планового текущего ремонта с единицей измерения общей площади 1000 м 2 составляет 22 дня, подготовка к эксплуатации в зимний период 8 дней (см. приложение N 6 Правил № 170).

Работы по текущему ремонту следует проводить с периодичностью в пределах трех — пяти лет с учетом группы капитальности зданий, физического износа и местных условий.

Текущий ремонт инженерного оборудования жилых зданий: системы отопления и вентиляции, ГВС и ХВС, канализации, электроснабжения, газоснабжения, находящегося на техническом обслуживании специализированных эксплуатационных предприятий коммунального хозяйства, осуществляется силами этих предприятий.

В зданиях, в которых планируется проведение капитального ремонта в течение ближайших пяти лет или зданиях, которые подлежат сносу, текущий ремонт следует ограничивать работами, обеспечивающими техническую и экологическую безопасность проживания граждан:

  • работы по подготовке жилья к весеннее – летней и зимней эксплуатации (например, устранение неисправностей стен, крыш, внутренних систем тепло-, водоснабжения и др.);
  • наладка инженерного оборудования.

Примерный перечень работ, относящихся к текущему ремонту

вид общего имущества

устранение местных деформаций, усиление,

восстановление поврежденных участков фундаментов, вентиляционных продухов, отмостки и входов в подвалы.

герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов.

частичная смена отдельных элементов; заделка швов и трещин; укрепление и окраска.

усиление элементов деревянной стропильной системы, антисептирование и антиперирование; устранение неисправностей стальных, асбестоцементных и других кровель, замена водосточных труб; ремонт гидроизоляции, утепления и вентиляции.

оконные и дверные заполнения

смена и восстановление отдельных элементов (приборов) и заполнений.

усиление, смена, заделка отдельных участков.

лестницы, балконы, крыльца (зонты-козырьки) над входами в подъезды, подвалы, над балконами верхних этажей

восстановление или замена отдельных участков и элементов.

замена, восстановление отдельных участков.

работы по устранению неисправностей

восстановление отделки стен, потолков, полов отдельными участками в подъездах, технических помещений, в других общедомовых вспомогательных помещениях и служебных квартирах.

установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем центрального отопления включая домовые котельные.

водопровод и канализация, горячее водоснабжение

установка, замена и восстановление работоспособности отдельных элементов и частей элементов внутренних систем водопроводов и канализации, горячего водоснабжения включая насосные установки в жилых зданиях.

электроснабжение и электротехнические устройства

установка, замена и восстановление работоспособности электроснабжения здания, за исключением внутриквартирных устройств и приборов, кроме электроплит.

замена и восстановление работоспособности внутридомовой системы вентиляции включая собственно вентиляторы и их электроприводы.

восстановление работоспособности вентиляционных и промывочных устройств, крышек мусороприемных клапанов и шиберных устройств

специальные общедомовые технические устройства

замена и восстановление элементов и частей элементов специальных технических устройств, выполняемые специализированными предприятиями по договору подряда с собственником (уполномоченным им органом) либо с организацией, обслуживающей жилищный фонд, по регламентам, устанавливаемым заводами-изготовителями либо соответствующими отраслевыми министерствами (ведомствами) и согласованными государственными надзорными органами.

ремонт и восстановление разрушенных участков тротуаров, проездов, дорожек, отмосток ограждений и оборудования спортивных, хозяйственных площадок и площадок для отдыха, площадок и навесов для контейнеров-мусоросборников.

оплата расходов на текущий ремонт

Плата за текущий ремонт должна включаться в состав платы за содержание и ремонт жилого помещения (ст.154 ЖК РФ). При этом собственники несут расходы на содержание общего имущества (в том числе на текущий ремонт) соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения (ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил N 491):

а) платы за содержание и ремонт жилого помещения — в случае управления МКД управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений;

б) обязательных платежей и взносов (в том числе на текущий ремонт) собственников, являющихся членами ТСЖ, ЖК, ЖСК или иного СПК. Собственники, не являющиеся членами вышеуказанных организаций, вносят плату за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с заключенными с организациями договорами (ч.5, 6 ст.155 ЖК РФ).

порядок приёмки результатов текущего ремонта:

Результаты текущего ремонта должны быть приняты комиссией в составе: представителя (представителей) собственников жилья, председателем совета МКД (при наличии совета) и представителем организации по обслуживанию жилищного фонда.

По результатам приёмки составляется акт приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по текущему ремонту общего имущества в МКД, который подписывается сторонами.

Алгоритм действий потребителя:

  1. Предъявление претензии исполнителю.
  2. Обращение в суд с исковым заявлением.
  3. Административная ответственность.

Невыполнение исполнителем (управляющей организацией, ТСЖ, кооперативом) обязанности по осуществлению текущего ремонта общего имущества в МКД влечёт административную ответственность по ст. 7.22 КоАП РФ. В целях привлечения исполнителя к административной ответственности по указанной статье, гражданину рекомендуется обратиться с письменным заявлением в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области.

Создание сайта Екатеринбург — Медиасайт

Федеральное бюджетное учреждение здравоохранения

«Центр гигиены и эпидемиологии в Свердловской области»

Адрес: 620078, г. Екатеринбург, пер. Отдельный, 3

Регистратура (прием анализов): ул. Гагарина, 49, +7 (343) 362-87-87, ПН-ПТ с 8-30 до 11 часов

Приемная: +7 (343) 374-13-79
Факс: +7 (343) 374-01-91

Источник

Акт приемки услуг (работ) по содержанию и текущему ремонту

Автор: Е. В. Емельянова

Минстрой утвердил форму акта, который управляющий должен подписывать с представителем собственников помещений. Это напоминание об одном из стандартов управления МКД: управляющий должен привлекать собственников помещений к приемке услуг и работ. Поэтому составлять акт необходимо, в противном случае есть риск привлечения к ответственности по ст. 7.23.3 КоАП РФ.

Приказом Минстроя РФ от 26.10.2015 № 761/пр (зарегистрирован в Минюсте 02.02.2016) утверждена форма акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД (см. стр. ). Документ вступил в силу 16.02.2016. Профессиональное сообщество озадачено вопросом: означает ли принятие данного нормативного акта, что на УК теперь возложена обязанность регулярно представлять такие акты для подписания собственникам? Разберемся, что представляет собой предлагаемый акт, кто и в каких случаях обязан его составлять и зачем он нужен.

Читайте также:  Ремонт дизелей в дзержинске нижегородской области

Когда составление акта приемки обязательно?

Если обратиться к федеральному законодательству, можно найти несколько ситуаций, в которых составление акта выполненных работ в отношении общего имущества в МКД является обязательным:

  • оплата работ по капитальному ремонту за счет средств, выделенных в том числе из Фонда содействия реформированию ЖКХ, возможна только при условии подписания акта лицами, которые уполномочены действовать от имени ТСЖ, ЖК, ЖСК либо выбранной собственниками помещений в МКД управляющей организации (ч. 9 ст. 20 Федерального закона от 21.07.2007 № 185-ФЗ);
  • перечисление денежных средств со специального счета, на котором аккумулируются средства фонда капитального ремонта, в адрес лиц, выполнивших работы по капитальному ремонту общего имущества, осуществляется при представлении среди прочего акта приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по договору (п. 3 ч. 4 ст. 177 ЖК РФ);
  • в обязанности регионального оператора по проведению капитального ремонта входит приемка оказанных услуг и (или) выполненных работ, в том числе обеспечение создания комиссий с участием среди прочего управляющих МКД и представителей собственников помещений в доме (п. 5 ч. 2 ст. 182 ЖК РФ). Этот акт является основанием для перечисления региональным оператором денежных средств по договору о выполнении работ по капитальному ремонту (ч. 2 ст. 190 ЖК РФ).

Согласно п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ решением общего собрания о проведении капитального ремонта общего имущества должно быть определено лицо, которое от имени всех собственников помещений в МКД уполномочено участвовать в приемке оказанных услуг и (или) выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты.

Как видим, обязательным является лишь актирование работ по капитальному ремонту. Положение п. 4 ч. 8 ст. 161.1 ЖК РФ, в котором указана одна из функций председателя совета МКД – подписывать акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД, нельзя расценивать как возлагающее на управляющего МКД обязанность организовать сдачу услуг путем подписания актов. Таким образом, ЖК РФ требует актировать только работы по капитальному ремонту.

Если обратиться к гражданскому законодательству, можно увидеть, что в силу ч. 4 ст. 753 «Сдача и приемка работ» ГК РФ (статья расположена в § 3 «Строительный подряд») сдача результата работ подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, который подписывается обеими сторонами. То есть по общему правилу составление акта обязательно лишь в рамках правоотношений по договору строительного подряда (предмет – выполнение строительных работ). В сфере управления МКД это актуально в отношении работ по текущему и капитальному ремонту общего имущества.

Вообще федеральное законодательство не предусматривает обязательного составления актов об оказании каких-либо услуг, ведь услуга представляет собой полезную для заказчика деятельность исполнителя, не имеет материального выражения, потребляется одновременно с оказанием: составление акта об оказании услуг – это формальность, которая может быть обязательна в силу положений конкретного заключенного договора. Даже налоговики и финансисты указывают, что акт об оказании услуг не нужен для документального подтверждения осуществленных расходов, если его составление не предусмотрено законом или договором[1]. Содержание общего имущества многоквартирного дома выражается в постоянной текущей деятельности исполнителя, создающей определенный полезный эффект не в виде овеществленного результата, а в виде самой деятельности. В связи с этим оплата оказанных услуг не связывается с наличием подписанного заказчиком акта об оказании услуг, так как действия истца как исполнителя не сводятся к результату, который мог быть передан заказчику и который позволил бы зафиксировать исполнение обязанности со стороны исполнителя (Постановление ФАС СКО от 26.02.2013 по делу № А53-25396/2011).

Акты о выполнении работ по ремонту общего имущества могут пригодиться управляющему, если после прекращения управления домом новый управляющий предъявит требование о возврате неосновательного обогащения в виде неиспользованных платежей на ремонт (подробнее см. статью Е. В. Емельяновой «Старые накопления на капремонт: передача при смене способа управления» (№ 9, 2015)). О возврате платежей на содержание общего имущества речи не идет.

Таким образом, в первом приближении можно сделать следующие выводы:

  • по ремонтным работам управляющий должен составлять акты;
  • по услугам по содержанию общего имущества акты составляются, только если это предусмотрено договором управления МКД.

Во всех ли случаях эти выводы верны?

О составе технической документации на МКД

Согласно ПриказуМинстроя РФ № 761/пр форма акта утверждена в соответствии с п. 9 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290. Согласно данной норме сведения об оказании услуг и выполнении работ, предусмотренных перечнем услуг и работ[2], отражаются в актах и являются составной частью технической документации на МКД. В свою очередь, в соответствии с обновленным[3] пп. «б» п. 24 Правил содержания общего имущества в состав технической документации включены не только документы (акты) о приемке результатов работ, но и сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в МКД. Подчеркнем, что акты об оказании услуг здесь не названы.

Акт о приемке результатов работ – документ, удостоверяющий сдачу результата работ исполнителем и его приемку заказчиком (п. 4 ст. 753 ГК РФ).

Смета – это один из способов установления цены работ по договору подряда (п. 3 ст. 709 ГК РФ).

Согласно п. 2.3.6 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170, опись ремонтных работ на каждое строение, включенное в годовой план текущего ремонта, разрабатывается и согласовывается с собственником жилищного фонда, уполномоченным или руководителем организации по обслуживанию жилищного фонда в установленные сроки.

То есть сметы и описи по услугам и работам нельзя отождествлять с актами о выполнении работ, оказании услуг.

Документы, касающиеся текущего ремонта общего имущества, давно считаются частью технической документации на МКД и успешно истребуются при смене управляющего (Постановление АС УО от 18.11.2015 № Ф09-7142/15). Обоснование вполне логично: периодичность текущего ремонта составляет три-пять лет (см. п. 2.3.4 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда), поэтому новому управляющему необходимо иметь информацию о выполненных ранее текущих ремонтах, чтобы спланировать последующие. А требование проводить приемку результатов работ по текущему ремонту жилого дома комиссией в составе представителей собственников жилфонда и организации по обслуживанию МКД содержится в п. 2.3.8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда.

Согласно ч. 10 ст. 162 ЖК РФ за 30 дней до прекращения договора управления УК обязана передать новому управляющему техническую документацию на МКД и иные связанные с управлением домом документы. Благодаря Постановлению Президиума ВАС РФ от 30.03.2010 № 17074/09 на практике устоялся такой подход: если у прежнего управляющего отсутствует техническая документация, необходимая для управления МКД, он обязан восстановить ее за свой счет и передать новому управляющему. Можно ли считать, что новый управляющий вправе требовать у прежнего акты об оказании услуг по содержанию общего имущества в МКД, даже если они не составлялись? Представляется, что ответ на этот вопрос зависит от того, являются ли акты оказанных услуг по техническому и санитарному содержанию общего имущества документами, которые необходимы для управления домом. Возьмем на себя смелость утверждать, что акты не являются таковыми.

О стандартах управления МКД

Согласно п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению МКД, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 15.05.2013 № 416, управление МКД обеспечивается выполнением определенных стандартов, среди которых:

  • организация оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, утвержденным решением собрания, в том числе осуществление контроля за оказанием услуг и выполнением работ по содержанию и ремонту общего имущества в МКД исполнителями этих услуг и работ, включая документальное оформление приемки таких услуг и работ, а также фактов выполнения услуг и работ ненадлежащего качества (пп. «д»);
  • обеспечение собственниками помещений в МКД, органами управления товарищества и кооператива контроля за исполнением решений собрания, выполнением перечней услуг и работ, повышением безопасности и комфортности проживания, а также за достижением целей деятельности по управлению МКД, в том числе обеспечение участия представителей собственников помещений в осуществлении контроля за качеством услуг и работ, в частности, при их приемке (пп. «з»).
Читайте также:  Ремонт монитора benq q9t4

Обращаем особое внимание, что ни ЖК РФ, ни Правила осуществления деятельности по управлению МКД не устанавливают конкретный порядок приемки услуг и работ, контроля за выполнением перечней услуг и работ со стороны собственников помещений.

Здесь следует отметить, что Правила осуществления деятельности по управлению МКД (впрочем, как и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД и Приказ Минстроя РФ № 761/пр) не разграничивают работы и услуги в целях фиксации их приемки и контроля за их выполнением и оказанием. Собственники помещений имеют право в любое время запрашивать и получать от ответственных лиц информацию о перечнях, объемах, качестве и периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ, а также проверять объемы, качество и периодичность их оказания и выполнения (в том числе путем проведения соответствующей экспертизы) (п. 40 Правил содержания общего имущества).

В отличие от составления акта приемки выполненных работ, приемка оказанных услуг в том виде, в котором мы привыкли ее понимать (составление акта по итогам отчетного периода), – это чаще всего формальность. Содержание общего имущества – комплекс разнородных услуг с разными моментами осуществления, многие услуги оказываются по мере необходимости или непрерывно. Здесь доказательством того факта, что услуга оказана, будет отсутствие зафиксированного факта неоказания услуги. Именно на этом принципе основан алгоритм снижения размера платы за жилое помещение, предусмотренный Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Если таких актов нет, значит, услуга оказана, составление общего акта за какой-либо период следует считать формальностью.

Между тем нужно помнить, что нарушение организациями, осуществляющими предпринимательскую деятельность по управлению МКД на основании договоров управления МКД, Правил осуществления деятельности по управлению МКД влечет наложение на юридических лиц административного штрафа в размере от 150 000 до 250 000 руб. (ч. 1 ст. 7.23.3 КоАП РФ). Автору удалось найти Решение Ленинского районного суда г. Кемерово от 13.11.2015 по делу № 12-338/2015, которым признано законным привлечение УК к ответственности по названной выше статье за то, что результаты выполненных работ и оказанных услуг по договору управления МКД за определенный период оформлены частично, а именно не обеспечено участие представителей собственников помещений в МКД в осуществлении контроля за качеством услуг и работ при их приемке. В другом случае проверяющими также было установлено, что имеющиеся акты выполненных работ не подписаны со стороны собственников помещений, а начиная с 01.01.2015 они вовсе не составлены (проверка проведена 16.02.2015), но по основаниям, обусловленным процессуальными тонкостями, УК не была привлечена к административной ответственности (Решение Заводского районного суда г. Кемерово от 20.05.2015 по делу № 12-507/2015).

Поэтому, несмотря на то что актирование услуг является формальностью, с учетом всего вышесказанного представляется, что для управляющего наиболее безопасным будет составление актов об оказании услуг по содержанию общего имущества и представление их на подписание представителям собственников помещений. Периодичность составления актов следует предусмотреть в договоре управления (как минимум ежегодно). Составление актов на ремонтные работы – обусловленная законом необходимость.

О содержании акта

Кто подписывает акт

Из формы акта следует, что на стороне заказчика всегда выступают собственники помещений в МКД (указывается адрес дома). От их имени выступает гражданин (приводятся его Ф. И. О.), являющийся собственником квартиры в МКД. В частности, им может быть председатель совета МКД (избирается в случае управления УК) либо уполномоченный собственник помещения.

Также в акте есть место для указания основания, на котором действует такой собственник помещения, – решения общего собрания собственников помещений в МКД либо доверенности (следует вписать реквизиты соответствующего документа). Общим собранием собственников помещений выбирается совет МКД, а затем из числа его членов – председатель совета (ч. 1, 6 ст. 161.1 ЖК РФ). Если в доме реализован способ непосредственного управления, по решению общего собрания собственников от их имени в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме (ч. 3 ст. 164 ЖК РФ).

На стороне исполнителя в акте указывают лицо, оказывающее услуги (выполняющее работы) по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Эти работы и услуги выполняются и оказываются на основании:

  • договора управления МКД;
  • договора оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в МКД;
  • договора подряда по выполнению работ по ремонту общего имущества в МКД.

Соответственно, исполнителем может быть УК, выбранная в качестве способа управления, или иное лицо, оказывающее услуги и выполняющее работы для заказчиков – собственников помещений в МКД в рамках непосредственного управления домом (ч. 1 ст. 164 ЖК РФ).

Возникает справедливый вопрос: входит ли ТСЖ в круг исполнителей, которые руководствуются формой акта и оформляют акты об оказании услуг и выполнении работ? Видимо, да, поскольку на ТСЖ в полном объеме распространяются такие документы, как Правила содержания общего имущества, Правила осуществления деятельности по управлению МКД, Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в МКД, Правила и нормы технической эксплуатации жилищного фонда.

Табличная часть акта

Обращает на себя внимание содержательная часть акта, в которой стороны должны сформулировать его предмет. Она фактически заимствована из форм раскрытия информации об управлении МКД. В частности, в разделе «Детальный перечень выполненных работ (оказанных услуг) в рамках выбранной работы (услуги)» формы 2.8, утвержденной Приказом Минстроя РФ от 22.12.2014 № 882/пр, есть строки 23 – 26, в которых указываются наименование работы (услуги), периодичность ее выполнения (оказания), единица измерения и стоимость на единицу измерения. То есть УК, составляя акты, может взять из них всю информацию для обязательного опубликования. Примечательно, что последние три строки формы (24 – 26) заполняются при наличии информации по детализированной работе. Это может указывать на определенную свободу исполнителя в детализации видов работ, услуг.

Подчеркнем, что в форме акта приведены реальные характеристики услуг (работ), а не расчетные, которые фигурируют в подавляющем большинстве договоров управления МКД. Особенно четко это видно, если сравнить окончательный вариант формы акта с предложенным в первоначальном проекте.

Утвержденная форма акта

Наименование вида работы (услуги)

Периодичность выполнения работ

Периодичность / количественный показатель выполненной работы (оказанной услуги)

Единица измерения работы (услуги)

Ежемесячная (или годовая) плата

Стоимость / сметная стоимость выполненной работы (оказанной услуги) за единицу

Стоимость 1 кв. м общей площади (руб. в месяц)

Цена выполненной работы (оказанной услуги), в руб.

Напомним, что плата за жилое помещение – это расчетный показатель, усредненный по календарному году для равномерности финансовых потоков. Для определения размера платы в расчете на 1 кв. м площади помещения нужно утвердить перечень услуг (работ), периодичность их оказания (выполнения) в году или иной количественный показатель (особенно если речь идет о ремонтных работах), единицу измерения, цену в расчете на единицу измерения и вывести общую годовую стоимость каждой услуги (работы). Затем итоговый показатель необходимо разделить на 12 (количество месяцев) и общую площадь помещений в МКД, принадлежащих собственникам.

Если в договоре управления раскрывается лишь перечень услуг (работ) с указанием их стоимости в расчете на один месяц и 1 кв. м площади помещения (например, обслуживание лифтов – 1,5 руб./кв. м в месяц, дератизация – 0,3 руб./кв. м в месяц), у собственников помещений нет понимания, как часто проводится соответствующее мероприятие и сколько оно стоит в целом. Утвержденная форма акта, как и форма раскрытия информации, позволяет дать пользователям реальное представление об объеме и стоимости обслуживания общего имущества. Ведь у подрядчиков управляющий запрашивает информацию о работах и услугах в реальных измерителях – куб. м вывезенного мусора, п. м. замененных труб, кв. м перекрытого кровельного покрытия и т. п. Поэтому, если услуги (работы) оказываются (выполняются) управляющим МКД подрядным способом, количественные показатели услуг (работ) следует заимствовать из актов непосредственных исполнителей. Если же мероприятия выполняются собственными силами, нужно оценить их объем на основании внутренних документов и точно так же составить акт для собственников помещений. Что касается стоимости за единицу, она должна соответствовать договоренности между управляющим и собственниками помещений (вполне может содержать наценку на цену подрядчика – непосредственного исполнителя).

Читайте также:  Ремонт гладильной доски своими руками видео

Согласно п. 32 ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 21.07.2014 № 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» в системе должна размещаться информация о состоянии расчетов лиц, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами, или лица, уполномоченного в установленном жилищным законодательством порядке представлять в отношениях с третьими лицами интересы собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление этим домом, с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию, текущему и капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме, с размещением заключенных договоров и соответствующих актов сдачи-приемки результатов оказанных услуг и (или) выполненных работ. Поставщиком этой информации является, в частности, управляющий МКД (ч. 18 ст. 7). Поэтому вполне логично, если на ту или иную услугу (работу) составлен акт с подрядчиком, она же должна быть отражена в акте, оформляемом для собственников помещений.

Периодичность составления акта…

…не регулируется нормативно. В шапке акта указывают дату его составления, но нет реквизита для фиксации периода оказания услуг (недели, месяца, квартала, года и т. п.). Лишь после табличной части в п. 2 акта оставлено место для указания начала и окончания периода, за который следует подсчитать общую сумму, на которую выполнены работы (оказаны услуги). Поэтому представляется, что в отношении услуг стороны вправе выбрать (и закрепить в договоре) любой период составления актов[4]. Что касается работ, их приемка должна фиксироваться непосредственно после выполнения.

Прорабатывая вопрос о периодичности составления акта об оказании услуг по содержанию общего имущества, УК должна оценить возможные варианты в том числе с точки зрения соотношения их с принятым в бухгалтерском учете порядком признания выручки. Так, в большинстве компаний выручка определяется ежемесячно в размере начисленной потребителям платы, тогда как комплексную услугу по содержанию общего имущества можно считать оказанной в полном объеме только по истечении года, обоснование – определение степени готовности услуги на отчетную дату. Этому варианту полностью соответствует составление акта раз в год. Соответствующие данные следует перенести из акта в отчет об управлении домом за истекший календарный год.

Если УК будет составлять акт об оказании услуг ежемесячно или ежеквартально, стоимость указанных в нем услуг (фактически выполненных мероприятий по содержанию общего имущества) никогда не совпадет с платой, начисленной за тот же период потребителям, и всегда будет изменяться от периода к периоду в силу сезонности многих мероприятий. Наличие таких актов автоматически указывает, что УК оказала, а собственники помещений приняли услугу содержания в определенном объеме и по определенной стоимости. Игнорировать такой документ в бухгалтерском учете никак нельзя. Кстати, для целей применения льготы по НДС это выгодный вариант, но может показаться учетным работникам более трудозатратным.

Об отсутствии претензий

В форме акта есть любопытное условие: п. 3 гласит, что работы (услуги) выполнены (оказаны) полностью, в установленные сроки, с надлежащим качеством. С учетом того, что форма не названа в качестве рекомендуемой, включение этого условия в акт обязательно. Выходит, что в акте должны быть перечислены лишь реально выполненные работы и оказанные услуги, с реальной периодичностью и реальным качеством, а их стоимость должна быть указана с учетом перерасчета, если были допущены нарушения качества или была превышена допустимая продолжительность перерывов оказания услуг, выполнения работ. Это еще раз указывает на преемственность актов и формы раскрытия информации (где следует показывать фактическую стоимость, которая может отличаться от плановой на суммы перерасчета в связи с некачественным оказанием услуг).

Всем знакомы Правила изменения размера платы, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 № 491. Они предусматривают особый порядок изменения размера платы: если качество услуг или работ «хромало», потребитель должен обратиться к исполнителю с претензией, совместно с ним составить акт (с середины 2013 года введено правило о возможности одностороннего составления акта потребителем, если связаться с исполнителем невозможно), затем представить заявление о перерасчете. Выходит, по умолчанию считается, что все работы и услуги имеют надлежащее качество и периодичность их осуществления соблюдается четко. Чтобы доказать обратное, потребителю нужно потрудиться и соблюсти массу формальностей. Если стороны осуществляют свои права и выполняют обязанности добросовестно, ненадлежащее качество услуг фиксируется в режиме онлайн и разногласий в части фактической стоимости услуг, указываемой в акте, не должно возникнуть.

Впрочем, акт не может рассматриваться как единственно допустимое основание для перерасчета платы (см. Решение ВС РФ от 05.09.2012 № АКПИ12-1004). Поэтому представляется справедливым, что подписанный лояльным к УК представителем собственников помещений акт об оказании тех или иных услуг не закрывает иным собственникам помещений в МКД (как слабой стороне правоотношений) возможность доказывать ненадлежащее качество или сам факт оказания услуг в определенном объеме и требовать перерасчета стоимости, отраженной в акте.

Содержание последнего четвертого пункта акта вызывает вопросы. О каких претензиях по выполнению условий договора здесь может идти речь? Исполнитель выполняет главное условие договора – о проведении работ и оказании услуг. Об отсутствии у собственников помещений претензий в части сроков и качества работ и услуг сказано в предыдущем пункте акта. Главная обязанность потребителя – вносить плату. Выполнение данного условия договора не является предметом рассматриваемого акта.

Комментируемый приказ Минстроя нельзя назвать революционным и возлагающим на управляющих МКД какие-либо новые обязанности. Он лишь напомнил, что к приемке работ и услуг необходимо привлекать заказчиков – собственников помещений в МКД. Это один из стандартов управления МКД.

При этом акт о выполнении ремонтных работ составляется непосредственно после их окончания, входит в состав технической документации и необходим объективно. Имея такой акт на руках, УК впоследствии может подтвердить расходование средств (это особенно актуально при смене управляющего в части накоплений на ремонт). Акт об оказании услуг видится формальностью, факт оказания услуг подтверждается, скорее, отсутствием актов о предоставлении услуг ненадлежащего качества или с недопустимыми перерывами. Однако его все же нужно составить и подписать у представителя собственников помещений (предусмотрев согласованную сторонами периодичность в договоре управления), чтобы у проверяющих не было повода усомниться в надлежащем исполнении управляющим стандартов управления и наложить административный штраф. Акты об оказании услуг вряд ли можно отнести к технической документации на МКД.

[1] Подробнее см. статью Н. Н. Максимовой «О документах, выставляемых собственникам нежилых помещений» (№ 3, 2015).

[2] Речь идет о перечне услуг и работ из числа минимально необходимых, который фиксируется в зависимости от способа управления домом в решении общего собрания собственников, договоре управления, утвержденном ТСЖ порядке, решении застройщика.

[3] В редакции Постановления Правительства РФ от 25.12.2015 № 1434, подробный комментарий к которому приведен в статье Д. В. Дурново «Прекращение деятельности по управлению МКД» (№ 2, 2016).

[4] Если в договоре этот момент не установлен, есть все основания считать, что проверяющие потребуют ежемесячного составления акта (см. выше пример из судебной практики, когда инспекторы при проверке в середине февраля уже рассчитывали увидеть акты начиная с января того же года).

Источник

Adblock
detector