Меню

Участие управляющей компании в капитальном ремонте

Энциклопедия решений. Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Участие управляющей организации в капитальном ремонте многоквартирного дома

Согласно п. 21 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее — Правила N 491), капитальный ремонт общего имущества проводится по решению общего собрания собственников помещений для устранения физического износа или разрушения, поддержания и восстановления исправности и эксплуатационных показателей, в случае нарушения установленных предельно допустимых характеристик надежности и безопасности, а также при необходимости замены соответствующих элементов общего имущества (в том числе ограждающих несущих конструкций многоквартирного дома, лифтов и другого оборудования).

Факт достижения общим имуществом уровня предельно допустимых характеристик надежности и безопасности в целях проведения капитального ремонта устанавливается собственниками или ответственными лицами по итогам технических осмотров, обследования и мониторинга технического состояния многоквартирного дома или его частей с отражением этого факта в акте осмотра (п. 22 Правил N 491, п. 3.27 Национального стандарта РФ ГОСТ Р 51929-2014).

Общий перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества приведен в ст. 166 ЖК РФ и включает в себя:

1) ремонт внутридомовых инженерных систем электро-, тепло-, газо-, водоснабжения, водоотведения;

2) ремонт или замену лифтового оборудования, признанного непригодным для эксплуатации, ремонт лифтовых шахт;

4) ремонт подвальных помещений, относящихся к общему имуществу;

6) ремонт фундамента многоквартирного дома.

Субъекты РФ своими нормативными правовыми актами могут дополнять общий перечень работ и услуг работами и услугами по (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ):

1) утеплению фасада дома;

2) переустройству невентилируемой крыши на вентилируемую крышу;

3) устройству выходов на кровлю;

4) установке общедомовых приборов учета потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

5) установке узлов управления и регулирования потребления тепловой энергии, горячей и холодной воды, электрической энергии, газа;

6) установке автоматизированных информационно-измерительных систем учета потребления коммунальных ресурсов и коммунальных услуг.

В перечень работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества могут также включаться дополнительные работы и услуги из числа работ и услуг, предусмотренных приложением N 8 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда МДК 2-03.2003, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 N 170 (см. апелляционное определение СК по гражданским делам Ярославского областного суда от 04.04.2014 по делу N 33-1840/2014).

Работы и услуги по капитальному ремонту общего имущества финансируются за счет средств фонда капитального ремонта, сформированного исходя из минимального размера взносов на капитальный ремонт, установленного нормативным правовым актом субъекта РФ. Взносы на капитальный ремонт являются обязательными для всех собственников и носят целевой характер, поскольку должны использоваться только на капитальный ремонт общего имущества (ч. 2 ст. 166 ЖК РФ).

В соответствии с ч. 1 ст. 174 ЖК РФ средства фонда капитального ремонта могут использоваться для:

1) оплаты услуг и работ по капитальному ремонту общего имущества;

2) разработки проектной документации (в случае, если подготовка проектной документации необходима в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности);

3) оплаты услуг по строительному контролю;

4) погашения кредитов и займов, полученных и использованных в целях оплаты услуг и работ, связанных с капитальным ремонтом общего имущества;

5) уплаты процентов за пользование указанными кредитами и займами;

6) оплаты расходов на получение гарантий и поручительств по указанным кредитам и займам.

Собственники вправе своим решением установить взнос на капитальный ремонт в размере, превышающем установленный минимальный размер такого взноса. Эта часть фонда капитального ремонта, сформированная за счет превышения минимального размера взноса, по решению общего собрания собственников может использоваться на финансирование любых работ и услуг по капитальному ремонту общего имущества (ч. 3 ст. 166 ЖК РФ).

Участие управляющей организации в организации и проведении капитального ремонта общего имущества ограничено и заключается в следующем.

Читайте также:  Понятие фонда капитального ремонта

1. По предложению управляющей организации может быть инициировано общее собрание собственников по принятию решения о проведении капитального ремонта общего имущества (ч. 2 ст. 189 ЖК РФ). Указанное решение принимается квалифицированным большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников (п. 1 ч. 2 ст. 44, ч. 1 ст. 189 ЖК РФ).

2. Решением общего собрания управляющая организация может наделяться полномочиями на участие от имени всех собственников в приемке оказанных услуг и выполненных работ по капитальному ремонту, в том числе подписывать соответствующие акты (п. 5 ч. 5 ст. 189 ЖК РФ).

3. Управляющая организация может быть владельцем специального счета (п. 3 ч. 2 ст. 175 ЖК РФ). При этом на основании ч. 1 ст. 177 ЖК РФ управляющая организация вправе совершать по специальному счету следующие операции:

1) списывать денежные средства по расчетам за оказанные услуги и выполненные работы по капитальному ремонту общего имущества;

Примечание

Согласно ч. 4 ст. 177 ЖК РФ операции по перечислению со специального счета денежных средств могут осуществляться банком по указанию управляющей организации в адрес лиц, оказывающих услуги и выполняющих работы по капитальному ремонту, при представлении следующих документов:

— протокола общего собрания собственников, содержащего решение собрания об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— договора об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества;

— акта приемки оказанных услуг и выполненных работ по договору об оказании услуг и о выполнении работ по капитальному ремонту общего имущества. Такой акт приемки не предоставляется в случае осуществления операции по выплате аванса на оказание услуг и выполнение работ в размере не более чем тридцать процентов от стоимости таких услуг и работ по указанному договору.

2) списывать денежные средства в счет погашения кредитов, займов, полученных на оплату услуг и работ, связанных с проведением капитального ремонта, уплату процентов за пользование такими кредитами и займами, оплачивать расходы на получение гарантий и поручительств по таким кредитам и займам;

3) в случае смены специального счета на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств, находящихся на данном специальном счете, на другой специальный счет и зачисление на данный специальный счет денежных средств, списанных с другого специального счета;

4) в случае изменения способа формирования фонда капитального ремонта на основании решения собственников осуществлять перечисление денежных средств на счет регионального оператора и зачисление денежных средств, поступивших от регионального оператора;

5) списывать денежные средства во исполнение вступившего в законную силу решения суда;

6) зачислять взносы на капитальный ремонт, пени за ненадлежащее исполнение обязанности по уплате таких взносов;

7) зачислять средства финансовой поддержки, предоставленной в соответствии с осуществлением мер государственной или муниципальной поддержки капитального ремонта;

8) начислять проценты за пользование денежными средствами и списывать комиссионное вознаграждение в соответствии с условиями договора специального счета;

В письме Минстроя России от 07.07.2014 N 12315-АЧ/04 (вопрос 7) со ссылкой на п. 1 ст. 174 ЖК РФ высказано мнение о том, что уплата комиссионного вознаграждения банку не может производиться за счет средств фонда капитального ремонта в пределах суммы, сформированной исходя из минимального размера взноса на капитальный ремонт. Вместе с тем договором банковского счета могут быть предусмотрены иные источники уплаты комиссионных вознаграждений банку, например: средства фонда капитального ремонта, сформированного исходя из размера взноса, превышающего минимальный, начисленные банком проценты за пользование денежными средствами. Также договором банковского счета может быть предусмотрена оплата услуг банка с другого счета клиента. Такой же правовой подход существует и в судебной практике (см., к примеру, постановления АС Волго-Вятского округа от 12.10.2016 N Ф01-3710/16, Шестого ААС от 15.07.2015 N 06АП-2927/15);

Читайте также:  Ремонт насосов wilo в екатеринбурге

9) перечислять собственникам денежные средства, находящиеся на специальном счете, в случае признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу;

10) размещать денежные средств (части денежных средств) на специальном депозите и зачислять их со специального счета на специальный депозит, осуществлять возврат денежных средств (части денежных средств), процентов от размещения денежных средств на специальном депозите в соответствии с условиями договора специального депозита на специальный счет;

11) списывать и зачислять денежные средства по иным операциям, связанным с формированием и использованием средств фонда капитального ремонта.

4. Управляющая организация с её согласия может наделяться собственниками полномочиями на оказание услуг по представлению платежных документов на уплату взносов на капитальный ремонт на специальный счет. В этом случае управляющая организация обязана будет представлять владельцу специального счета (товариществу собственников жилья, жилищному кооперативу, региональному оператору) в порядке и в сроки, установленные законом субъекта РФ, сведения о размере средств, начисленных в качестве взносов на капитальный ремонт (ч.ч. 3.1, 3.2 ст. 175 ЖК РФ).

5. Собственниками на управляющую организацию могут возлагаться полномочия по согласованию с техническим заказчиком технических вопросов, возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Согласно п. 7.1 ГОСТ Р 56193-2014, собственники, принимая на общем собрании решение о проведении капитального ремонта общего имущества, определяют также лицо, на которое возлагают обязанности по выполнению функций технического заказчика и заключают с ним соответствующий договор.

Техническим заказчиком является лицо, действующее на профессиональной основе и уполномоченное от имени собственников, выполнять весь комплекс услуг и работ, связанных с организацией и проведением капитального ремонта (п. 3.1 ГОСТ Р 56193-2014).

На технического заказчика возлагаются обязанности по выбору подрядных организаций и взаимодействию с органами местного самоуправления, на территории которого находится многоквартирный дом. Взаимодействие технического заказчика с органами местного самоуправления осуществляется совместно с лицом, управляющим этим домом (управляющей организацией) (п. 7.4 ГОСТ Р 56193-2014).

Технический заказчик разрабатывает и предлагает на утверждение собственникам порядок согласования возникающих в процессе проведения капитального ремонта общего имущества технических вопросов и формирования приемочных рабочих комиссий. При этом собственники определяют лицо, которому предоставляют полномочия по согласованию технических вопросов (эти полномочия могут возлагаться на управляющую организацию), а также производят отбор лиц, которые будут участвовать в работе приемочной рабочей комиссии (п. 7.3 ГОСТ Р 56193-2014).

Источник

Может ли управляющая организация участвовать в конкурсах на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирных домах, которые находятся в ее управлении?

Опубликовано чт, 09/06/2018 — 16:24 пользователем spravpotreb

Выбирая подход к организации проведения капитального ремонта при способе «специальный счет», важно учитывать также требования Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее – Градостроительный кодекс), касающиеся обеспечения безопасности проведения капитального ремонта. Градостроительный кодекс устанавливает, что лицо, осуществляющее капитальный ремонт, должно иметь выданное саморегулируемой организацией свидетельство о допуске к работам по организации капитального ремонта, если они включены в «Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» . Практически все виды работ по капитальному ремонту, перечисленные в Жилищном кодексе и постановлении Правительства г. Москвы , включены в указанный перечень. Если управляющая (подрядная) организация или товарищество собственников жилья (жилищный кооператив) не имеют такого свидетельства о допуске, то самостоятельно осуществлять капитальный ремонт они не имеют права. В такой ситуации наиболее логично поручить организации, управляющей многоквартирным домом, функции представителя собственников помещений в многоквартирном доме, а именно заключение от имени собственников помещений в многоквартирном доме договоров о подготовке проектной документации, выполнении работ по капитальному ремонту, подготовку задания на выполнение указанных услуг и работ, предоставление лицам, осуществляющим подготовку проектной документации и работы по капитальному ремонту, необходимых материалов и документов, утверждение проектной документации, осуществление иных функций .

Читайте также:  Адреса мастерских по ремонту зонтов в москве

При способе управления многоквартирным домом управляющей организацией и формировании фонда капитального ремонта на специальном счете в соответствии с положениями ч. 23 ст. 161, ч. 2 и 3 ст. 162 и ч. 3 ст. 189 ЖК РФ управляющая организация отвечает за проведение капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, которым она управляет.

Согласно ч. 1 ст. 558 Градостроительного кодекса Российской Федерации индивидуальный предприниматель и юридическое лицо имеет право осуществлять капитальный ремонт объектов капитального строительства при условии, если является членом саморегулируемой организации в области капитального ремонта объектов капитального строительства, а ч. 2 ст. 52 ГрК РФ устанавливает требования о наличии у индивидуальных предпринимателей и юридических лиц, осуществляющих соответственно выполнение капитальный ремонт объектов капитального строительства, выданных саморегулируемыми организациями свидетельств о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства. Приказом Минрегиона РФ 30 декабря 2009 г. № 624 утвержден Перечень видов работ по инженерным изысканиям, по подготовке проектной документации, по строительству, реконструкции, капитальному ремонту объектов капитального строительства, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства» (зарегистрирован в Минюсте РФ 15 апреля 2010 г. № 16902).

В случае соответствия управляющей организации вышеуказанным требованиям она вправе сама выполнять работы по капитальному ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Если управляющая организация не соответствует этим требованиям, то она обязана отвечать перед собственниками помещений в многоквартирном доме за проведение капитального ремонта общего имущества в многоквартирном доме, но не имеет права самостоятельно выполнять оказания услуг и выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и должна привлекать подрядную организацию, которая соответствует указанным требованиям.

Порядок проведения капитального ремонта общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме при формировании фонда капитального ремонта на счете регионального оператора капитального ремонта регламентирован Порядок привлечения подрядных организаций для оказания услуг и (или) выполнения работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядке осуществления закупок товаров, работ услуг в целях выполнения функций специализированной некоммерческой организации, осуществляющей деятельность, направленную на обеспечение проведения капитального ремонта общего имущества, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 1 июля 2016 № 615 (далее – Порядок, Постановление № 615).

В соответствии с Постановлением № 615 первоначально формируется реестр квалифицированных подрядных организаций субъекта Российской Федерации и сводный реестр квалифицированных подрядных организаций, имеющих право принимать участие в закупках, предметом которых является оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме на территории субъекта Российской Федерации.

Согласно Порядку, в качестве участника предварительного отбора или участника электронного аукциона может быть организация независимо от организационно-правовой формы, формы собственности или индивидуальный предприниматель.

Исчерпывающий перечень требований к участникам предварительного отбора установлен п. 23 Порядка.

На основании п. 24 Порядка орган по ведению реестра не вправе устанавливать иные требования к участникам предварительного отбора, кроме требований, установленных пунктом 23.

Из изложенного выше следует, что в случае соответствия управляющей организации требованиям, предусмотренным п. 23 Положения, она может быть включена в реестр квалифицированных подрядных организаций, что в дальнейшем даст ей право на участие в проводимых региональным оператором закупках на оказание услуг и (или) выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества в многоквартирном доме.

Источник

Adblock
detector